而这也是中国经过三十多年改革开放之后的发展所需要的。

在演讲中，我分析了分税制改革的方案设计为什么可以做到这一点的原因。即使在经济学家内部，大凡谈起税收快于GDP的增长、土地财政和房价过高、医疗与教育资源的过度市场化等，朱镕基在1993-1998年间强力推行的改革明里暗里都成为被指责的对象。

事实上直至上个月，朱镕基在20年前开始推行的改革政策还常常遭人诟病。而且，在分税制以后，不仅中央财政集中了足够的收入，而且地方政府与国有企业的利益同盟不再牢靠，这使得后来朱镕基推行的国有企业改革和国有经济的战略性重组变得相对容易。跟朱镕基不一样，李克强要解决的难题是如何防止一个依然拥有增长潜力的经济发生增长过早放缓的问题。一个习惯于在给定的技术和产业目录上鼓励增长的经济如何自主实现技术与产业结构的转型升级？这是李克强政府正要回答的难题。由于地方向中央隐瞒真实收入并获得对国有企业的补贴，因此，中央财政向人民银行的透支和货币超发便难以避免。

在增长模式转换的过渡期内，这当然是对持续增长的必要支持。长远来说，除了资本的转移，在新的成本和劳动力结构条件下，中国需要激励能不断提升生产率和鼓励附加值升级的经济活动以进一步缩小与发达经济体的收入差距。但是如果要把这个结论套在目前中国的房地产市场上似乎很难行得通，其中最根本的原因在于，目前中国的房地产市场是一个半市场化的市场，市场价格的形成不完全是买卖双方讨价还价、利益均衡的结果。

如果我们的学者脑中有开放经济的意识，他们就应该明白，世界上根本就不应该有什么土地神话。如果房地产价格没有进一步的过激表现，在目前水平保持大致稳定，等待经济发展水平的提升来消化高估的房价，对各方来讲，都是个麻烦最小的选择。这样可以用于支付按揭款的收入为7879元，按照现行的5.31%的按揭利率，加上以现有房产支付的首付款，代表性消费者所能支付得起的住房价格为：当采用20年按揭时，为19.4万元，当采用30年按揭时，为21.5万元。预期未来的价格在今天就实现透支的是未来的增长潜力，提高要素价格对整个经济是一个负面冲击。

就像高企的石油价格会降低经济增长一样，高昂的房价和地价同样会使经济背上沉重负担。与房地产市场相反，目前的车市上因为不存在投资者，所有的消费者可以默契地持币待购，迫使厂商降价。

因为当我们进口粮食时，我们进口的不仅仅是粮食，我们进口的实际上是土地，当我们输出资本时，我们同样是在进口土地。如果在现实中政府愿意实践这一准则，那么市场上就不应该出现严重背离消费者支付能力的住房价格。如果我们很难得到开发商的边际成本数据，我们可以利用消费者这一方的数据推算出购房者的保留价格。由于我国国债市场不发达，尽管央行采用了央行票据进行冲销，但相信仍有大量流动性被注入市场，这些流动性有相当一部分转成热钱。

所以神话离我们越远，我们的经济就越安全。对于中国这样一个市场经济还不完善的国家，央行的确不会仅仅为了房地产价格高估而上调利率，控制通货膨胀。那就是它既可以像面包一样做为一种消费品满足人们的消费需求，又可以像股票一样做为一种投资品满足人们投资获利、实现消费跨期替代的愿望。在稳定压倒一切的前提下，控制通胀、控制通胀源头之一的房地产价格应该是央行考虑的主要因素之一。

第三，虽然价格不会大跌，但也决不是什么好事。因为住房是一种不连续的商品，所以在市场上不可能买到任意大小的房子。

因为泡沫的出现扭曲了市场价格体系，会导致资源的无效配置，泡沫持续时间越长，资源误配的效率损失越大，泡沫破灭越早，对整体经济的冲击越小。首先从供给这一方看，因为近年来房地产市场一片火爆，许多地方的楼盘都是在开盘前几天开始排队，开盘当天甚至几个小时之内就销售一空，在卖方市场的情况下，开发商没有理由以低于边际成本的价格卖房，这样实际的成交价格一定是高于边际成本的。

从以上两点来看，开发商在短期内没有任何降价的动力。现在的上海房价中已经包含了一定的这样的预期，但是这个预期却未必会像货币市场上那样是理性的。在市场经济条件下，政府的主要职能就是为实现消费者福利最大化的资源配置提供制度环境。与此相反，只有在即使销售不畅的情况下仍坚持提价和造势，投资者和跟风者才有可能从观望转为实际的投入，也只有这样才能给银行再等一等的期望，避免银行执行抵押。如果说得还不够清楚，可以再举个例子。至于投资的要求回报率，如果用银行储蓄利率做为度量，则也没有太大的变化，自2002年2月开始，利率水平始终保持稳定。

1.地方政府做为高房价最坚定、也是最有力的支撑者的地方政府，手中有三大法宝可以调控房价：土地垄断、政策指引、舆论导向。因此央行有很强的动力去控制房地产价格以目前的两位数的速度上涨。

那么在理想的理性预期条件下，上海明天的房价就应该变成5万元，现实中考虑风险调整的因素实际价格没有这么高。目前中国投资渠道缺乏，居民把大量的收入存入银行，巨额的存差使得银行没有经历过流动性危机，因此敢于在房地产市场长期投入。

截至今年9月底，我国的外汇储备有5145亿美元，而2002年底只有2864亿美元，不到两年的时间增加了2281亿美元，也就意味着向市场注入了近19000亿元人民币的流动性。所以，中国必须控制房价和地价才能保证国家的长期经济增长、全球竞争能力、持续的就业以及社会稳定。

当她以这个价格支付住房消费时，她应该正过着紧紧巴巴的生活。比如今天晚上政府宣布在明年1月1日，货币贬值一半，那么均衡的结果是明天一早货币就贬值一半了。美国的单栋住宅与我国相对应的同类住宅就是别墅，按照上海市的当前价格，类型相当的房子价格约为300～400万元，大约是美国平均水平的2倍。总之，无论是做为消费品还是做为投资品，当前的房地产价格都不能反映其基本价值。

此后开始的宏观调控更是引发了各界对房价涨跌的大论战。做为地方政府官员，其未来的升迁与政绩有直接关系，而所谓的政绩必须是看得见、摸得着的，所以才会有GDP崇拜、政绩工程、面子工程的提法。

就算考虑到每年新增的城市化人口占去的面积，要让每年每人吸纳1.5平方米以上的建筑面积几乎是不可能的。如果消费者未来的收入增长了，她可以用来支付的按揭款也可以增长，那么她可以购买的住房价格会有所增加。

价格的形成不完全是根据市场供需状况决定的，其中包含了诸多方面的利益，尤其是地方政府的利益。通过银行，购买者获得了财务杠杆：首付20～30%即可获得资产的全部收益。

在一段时间里，如果房屋的价格出现持续上涨，而且这个上涨是由于房屋资产的基本价值的提高造成的，那么必定会出现以下情况中的一个或几个：租金增加了。在我们不愿意怀疑其动机的情况下，只能怀疑其专业素质。同时，为了避免出现上世纪80年代末期日本房地产泡沫和上世纪90年代末期香港房地产泡沫破灭后给金融体系和整体经济带来的灾难性打击，央行会密切关注房地产市场的走向。是不是人多地少需要看和谁比，如果和俄罗斯、加拿大相比，世界上大部分国家都是人多地少的。

但是在造就了地价不灭神话的同时，也造成了产业资本的大规模外移。首先做为消费品，房产的基本价值可以这样确定，微观经济学告诉我们，完全竞争的市场中，商品的均衡价格等于其生产的边际成本，在现代经济学中并不特意区别价值和价格，可以认为，供需决定的均衡价格就是它的基本价值。

从2000年底到2004年第二季度，全国平均住宅用地价格指数在不到四年的时间里上涨了44.2%，部分城市地价上涨更为惊人，天津、上海、南京、重庆等地上涨均超过50%，杭州上涨则超过了170%.虽然土地的绝对价格与日本相比还有较大差距，但从全国平均的上涨幅度看并不输给日本当年，部分明星城市的表现则更为耀眼。但很遗憾的是，正如后面所分析的，在这个问题上唯一可能比地方政府更强的博弈者是中央银行，但出于对金融系统稳定性的考虑，央行不会希望房价暴跌，现有水平应该是央行即使不满意但也还可以接受的价位。

二是垄断土地的出让，让开发商只能从政府手里这一个口子拿地。在供给这一方，房地产开发领域也没有太高的门槛，基本上是自由进入的。